房地产时势动态 市场状况与未来发展态势

1978年,中国城镇居民人均居住面积仅有3.6平方米,缺房户达869万,占城市总户数的47.5%,近一半城镇居民无房可住。而40年后的今天,中国人均居住面积已高达36平方米,套户比高达1.13。
一、上半年宏观经济: GDP同比增长6.8%,我国经济保持总体平稳、稳中有进、稳中向好发展态势。
1、投资:投资结构持续改善,民间投资和制造业投资增长加快。上半年,全国固定资产投资(不含农户)29.7万亿元,同比增长6.0%。其中,民间投资18.45万亿元,同比增长8.4%,比上年同期加快1.2个百分点。上半年,全国房地产开发投资5.55万亿元,同比增长9.7%。全国商品房销售面积77143万平方米,增长3.3%。全国商品房销售额6.69万亿元,增长13.2%。
2、消费:今年上半年,我国消费运行总体平稳,消费结构持续优化,消费对经济增长的贡献率进一步提高,上半年,全国居民人均消费支出9609元,同比名义增长8.8%,比一季度加快1.2个百分点,扣除价格因素实际增长6.7%,加快1.3个百分点。社会消费品零售总额达到18万亿元,同比增长了9.4%,最终消费对经济增长的贡献率为78.5%,比上年同期提高了14.2个百分点,成为经济增长的主要拉动力。
3、出口:上半年,货物进出口总额14.12万亿元,同比增长7.9%。其中,出口7.51万亿元,增长4.9%;进口6.61万亿元,增长11.5%。进出口相抵,顺差9013亿元,比上年同期收窄26.7%。贸易结构进一步优化,上半年,规模以上工业企业实现出口交货值5.72万亿元,同比增长5.7%。
二、“灰犀牛”的威胁没有完全消除,“黑天鹅”事件若隐若现
1、中美贸易战(孟晚舟事件);
2、土耳其、委瑞内拉、阿根廷、南非等新兴国家危机恶化;
3、P2P暴雷潮,截止7月底,已经有4589家平台(占比 77.9% )被爆出各种问题。其中高达61.88%平台失联(爆雷),21.55%平台提现困难,仅有 1.14%的平台是良性退出;
4、疫苗造假事件;
5、法国“黄马甲运动” ;
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三、 7月31日中央政治局会议
“六个稳”:稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。
会议最重要的表态
“坚决遏制房价上涨”
“下决心解决好房地产市场问题”
“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”
12月3日中共中央政治局会议明确要求,明年要继续打好三大攻坚战。
一、房地产投资开发
2017年,全市完成房地产开发投资3856.53亿元,同比增长4%,增幅回落2.9个百分点。
2018年上半年,全市完成房地产开发投资1816.91亿元,同比增长3.6%,增幅回落0.5个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的57.3%,占比下降1.4个百分点。 2017年,全市商品房施工面积15362.25万平方米,同比增长1.7%,增幅上升1.6个百分点;2018上半年,全市商品房施工面积12995.5万平方米,同比减少4.9%。
2017年,全市商品房竣工面积3387.56万平方米,同比增长32.8%,增幅上升36.4个百分点。2018年上半年,全市商品房竣工面积1588.91万平方米,同比减少6.9%,增幅回落64.8个百分点。 一、房地产相关政策
2017年10月,党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位,加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,再次为房地产市场确立主基调。
从中央层面看,先后出台相关鼓励政策,大力培育发展住房租赁市场,深化发展共有产权住房试点,建立健全房地产长效机制。
从地方层面看,密集出台以“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)为核心的调控措施,抑制投资投机需求,降低楼市杠杆,保持市场稳定
1、加强房地产领域金融监管
(1)2017年4月10日,中国银监会印发《关于银行业风险防控工作的指导意见》,提出应分类实施房地产信贷调控。认真落实中央经济工作会议精神,明确住房居住属性。坚持分类调控、因城施策,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫,建立促进房地产健康发展的长效机制。
(2)11月6日,住房城乡建设部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作,提出严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资,严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务,严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资,严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。
2、2018年降低存款准备金率四次:
2018年1月25日起,人民银行决定统一对上述贷款增量或余额占全部贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准政策。凡前一年上述贷款余额或增量占比达到 1.5%的商业银行,存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点;前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行,存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点。
4月25日起,大型商业银行、股份制商业银行、城商行、非县域农商行以及外资银行人民币存款准备金率降低1个百分点,共释放资金近1.3万亿元。
7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。
10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。
(二)上海房地产政策
1、 2017年3月31日,上海市府办公厅转发市规土局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》的通知(沪府办〔2017〕19号),《通知》共二十三条,核心条款:(1)出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公。(2)出让合同中商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店。(3)出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。(4)出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限,并载入土地出让合同。
(5)出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。(6)受让人在完成开发建设并领取房地产权证后,土地出让合同中约定持有的物业,在持有年限内不得转让。(7)对商业、办公、商品住宅等经营性物业,应按照出让合同约定持有相应面积的房地产,不得整体、分割转让。(8)按照土地出让合同约定的自持部分物业,应整体抵押,不得分割抵押。
2、 5月3日,市住建委《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》(沪建房管〔2017〕375号)。
3、 5月17日,市住建委、市规土局、市发改委、市工商局、市金融办、市城管执法局等六部门联合制定《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(沪建房管联〔2017〕400号)
4、 7月7日《上海市住房发展“十三五”规划》正式发布。《规划》提出,“十三五”期间上海城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显着增加,预计供应5500公顷,其中商品住房用地稳中有升,租赁住房用地大幅增加,保障性住房用地确保供应。城镇住房供应总量也将显着增加,预计新增供应各类住房约170万套。其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)左右。
5、 9月15日,市政府办公厅印发《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》的通知(沪府办〔2017〕49号)。
(1)落实税收优惠。对个人出租住房取得的收入按照1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元(含预收款分摊)的,可以按照规定享受免征增值税政策……。
(2)加大租赁住房供应:大力新建租赁住房;允许商办用房等按照规定改建用于住房租赁;引导产业园区和集体经济组织建设租赁住房。
(3)加快推进针对租赁用房的各类房地产投资信托基金(REITs)试点,在试点后尽快形成规模。
6、上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等五部门关于进一步加强本市大型居住社区保障性住房建设和管理工作若干意见的通知(沪府发〔2017〕77 号)
合理使用征收安置房源,坚持实物安置与货币化安置并举。市属征收安置住房按照房屋征收范围内的房地产权证和租用公房凭证的总数,原则上以1:1的比例配置。
一、房地产市场的政策预期
1、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”
“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。”
“稳房价、稳地价、稳预期”
2、长效机制之一——房地产税
按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。
立法先行:在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。
充分授权:给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。
分步推进:房地产税征收,宜采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。
3、应勇市长关于房地产市场调控方面讲话
当前,上海房地产市场正处在市场调控的关键期、住房困难矛盾的转换期、住房租赁体系的构建期。要坚持“一个定位”“两个不是权宜之计”不动摇,坚持限购限贷“双限”政策不放松,继续加强房地产市场调控,继续稳房价、稳地价。规范企业购买商品住房的政策,提高企业购房门槛,防止个人注册空壳企业规避限购政策、投机炒房。
旧改工作:坚持“留改拆并举、以保留保护为主”,继续大力加快推进旧区改造。在推进过程中,要坚持风貌保护、城市更新、旧区改造、大居建设和住房保障的统筹考虑和有机结合,打好组合拳,不能单打一。实施路径上,要分类施策。第一类,不涉及风貌保护的旧改地块。继续采取拆除的改造方式,按照既有政策加快推进,能快则快。第二类,涉及风貌保护的旧改地块。坚持成片风貌保护的大方向大政策不变、730万平方米的保留保护面积不变,加大政策支持力度,想方设法改善居民的居住条件。
“十三五”期间,将完成中心城区二级旧里为主的房屋改造 240 万平方米。2016年已完成59万平方米,2017年完成49万平方米,2018年预计完成42万平方米,明后两年都是力争完成50万平方米。
5、2018年12月19日,国家发展改革委正式批复同意上海市城市轨道交通第三期建设规划,建设19号线、20号线一期、21号线一期、23号线一期、13号线西延伸线、1号线西延伸线及机场联络线、嘉闵线、崇明线等9个项目,规划期为2018~2023年。
二、房地产资金预期
1、美国进入加息周期,制约了人民币进一步的降息空间,并加大了汇率的波动幅度;
2、房地产开发企业的融资渠道:企业发债、信托、房地产信贷、理财产品全面收紧。
(1)棚改政策的调整;
(2)从去年开始国家严控非标业务,4月27日资管新规落地,理财借道非银通道流向房地产行业受到彻底约束,房企的融资环境正在逐步收紧,到了今年年底这部分资金即将迎来还款高峰期,这会对企业的资金来源产生很大的影响。
《上海市住宅发展“十三五” 规划》提出:全面提升住房绿色环保节能建设水平,坚持政府引导、市场主导,促进住宅产业转型升级,增强市场动力,完善激励政策,落实监管措施。推广绿色建筑和节能节水节材技术,大力发展新型建造方式,不断提高建设质量,提升居住环境品质。
转变住房建设模式,加快实现住宅建筑模数化和标准化、住宅建造工业化、住宅生产协作社会化,推进住宅建设管理信息化。
一、提高风险意识,加快推盘去化,增加企业资金的流动性;

二、积极参与新一轮的旧改和租赁房屋建设
“坚持‘留改拆’并举、深化城市有机更新、切实加强历史风貌保护、加快改善市民居住条件”;

三、全面实施品牌战略,提升房地产开发的科技含量,提高房地产产品的综合质量。

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